DIE GRUNDLAGEN: Alles, was Recht ist ...

BELEIHUNGSWERT Das Hypothekenbankgesetz wurde nach über 100 Jahren Gültigkeit durch das am 19.07.2005 in Kraft getretene Pfandbriefgesetz (PfandBG) abgelöst. In § 16 (4) PfandBG wird dem Bundesfinanzministerium die Ermächtigung erteilt, Ausführungsbestimmungen in Form einer Rechtsverordnung zu erlassen. Diese trat als Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) am 01.08.2006 in Kraft, welche am 16.09.2009 und am 04.10.2022 novelliert wurde.

VERKEHRSWERT oder MARKTWERT Die derzeit gültige Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021 ist am 01.01.2022 in Kraft getreten. Der ausführliche Titel lautet "Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten". Sie beinhaltet unter anderem Ausführungsbestimmungen, die zuvor in gesonderten Richtlinien (Ertragswertrichtlinie, Sachwertrichtlinie etc.) behandelt wurden. 

Am 20.09.2023 erfolgte die Veröffentlichung weiterer Ausführungsbestimmungen mit dem Titel "Muster-Anwendungshinweise zur Immobilien-Wertermittlungsverordnung", kurz: ImmoWertA.

Die Übergangsfrist bis zu deren Verbindlichkeit ist am 31.12.2024 abgelaufen, ob eine geplante Verlängerung bis zum 31.12.2027 durch den Gesetzgeber erfolgt, ist derzeit unklar. Diese Verbindlichkeit bezieht sich auf die Arbeit der Gutachterausschüsse; mittelbar gilt sie auch für die Gutachter, die die Daten der Gutachterausschüsse anwenden wollen und dabei den Grundsatz der Modellkonformität beachten müssen.

INTERNATIONALE MARKTWERTERMITTLUNG Das Red Book der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) enthält verbindliche Regeln und Leitlinien zur Anwendung bewährter Verfahren für alle Mitglieder der RICS, die Wertermittlungen für Immobilien und andere Vermögensgegenstände durchführen. Das Red Book wird ergänzt durch valuation practice statements, valuation practice guidance applications, guidance notes und information papers. Dieses Regelwerk ist einzuhalten, damit Auftraggeber von Wertgutachten darauf vertrauen können, dass eine durch ein RICS-Mitglied erstellte Bewertung im Einklang mit den Standards des International Valuation Standard Council (IVSC) durchgeführt wurde.

IPMS Auch ein scheinbar objektiver Tatbestand wie die „Fläche“ wird international unterschiedlich interpretiert, und damit ist nicht der Unterschied zwischen Square Yard und Quadratmeter gemeint. Büroflächen, Nutzflächen, Verkaufsflächen oder Mietflächen sind weltweit unterschiedlich definiert. Um die grenzüberschreitende Investitions- und Bewertungstätigkeit verlässlicher zu gestalten, wurden Standards von der International Property Measurement Standards Coalition entwickelt, die als IPMS (International Property Measurement Standards) bis 2019 separat für die Nutzungsarten Büro, Wohnen, Einzelhandel sowie Produktions- und Logistikimmobilien veröffentlicht wurden. Im Januar 2023 wurden diese Richtlinien aktualisiert und zu einem Dokument (All Buildings) zusammengefasst.